В целом, в больших АН тщательнее следят за базой объектов недвижимости, юристы, как правило, проверяют документы по всем сделкам. В больших АН проще найти специалиста практически по любому дому мегаполиса. Но это не значит, что там работают более квалифицированные риэлторы. И чем больше АН или тот или иной специалист старается навешать на себя регалий ( аттестованный, сертифицированный, член экспертного совета, победитель, лучший и.т.д.), тем больше тратится времени на гудок.
Например в области, которой занимаюсь я, С. Дьячков или А.Астахов могут после своих фамилий вообще ничего не добавлять. А отдельные товарищи столько должностей и званий после своего имени дописывают, что их впору проверять на "комплекс неполноценности".
По моему мнению, в разных АН работают специалисты разного уровня и клиент часто идет не в конкретное АН, а к конкретному риэлтору. Я, например, покупал вторичку, через риэлтора Татьяну Долганову ( АН "Этажи"), и вполне остался доволен и качеством услуги и ценой. Отдельные агентства имеют по 10 и более филиалов, и подход к работе не везде совпадает.
Небольшие АН говорят о более низких ценах на свои услуги, да и некоторые из крупных демпингуют. В этой высоко конкурентной области деятельности каждый делает себе рекламу, и не всегда честными, по мнению остальных, методами. Дискуссия после недавних публикаций вызвала такой приступ взаимной любви отдельных АН, что, диву даешься, как до сих пор обходится без криминала. Не буду скрывать, что среди риэлторов много людей не обремененных моральным кодексом.
Большая часть клиентов, попавших в долгострои или просто строительные афёры, пользовалась услугами АН. Многие из которых, например АН "ДЕРЖАВА" или "Твой Дом" били все рейтинги по количеству объявлений и рекламы. Некоторые продавали квартиры в долгостроях осознано, другие из-за низкого профессионализма, но результат одинаков. Предлагаю читателям простой алгоритм оценки риэлторов, специализирующих на новостройках.
1. Проверьте базу АН на наличие проблемных строек.
Проанализировав базу агентств заметил ,что практически у всех лидеров есть проблемные объекты. Самая чистая база у "КВАДРОТЕКИ", они стараются не выставлять даже проверенные по документам новостройки, которые строятся с большой задержкой от первоначально заявленного срока, типа "ЛЕО". Каких только новостроек я не нашёл у АН: Декабристов 117, Связистов 15, Закаменский микрорайон 16, 12, ( 12 дом есть и в проверенной базе МЛС 1403_G20287, с показом на карте 1-этажного жилого дома), даже Закаменский микрорайон 19 ( в ГИС 9), дом обозначенный на паспорте как административное здание, которое потом будет перепрофилировано в жилой дом ( так было с Закаменский микрорайоном 7, и Кирпичной Горкой 5-ой, 99).
В базах почти весь набор проблемных объектов со сроками ввода от уже сданного до 4 кв. 2017 г. И согласен с Г.Якобсоном (комментарий из дискуссии), что выставить в продажу ЖК "Три богатыря" можно только по недоразумению или злому умыслу, уверен, что это первый вариант и объект уберут из рекламы.
2. Сделайте запрос на покупку проблемного объекта.
Очень не плохой метод оценки. Звоните в АН, перечисляете несколько вариантов, которые Вам предложили купить, лучше чуть дороже, чем в базе у АН. Ответ даст Вам развернутую характеристику визави. Вам могут предложить те же варианты по более дешёвой цене или рассказать о проблемах данной стройки. Если Вас пытаются обмануть перезвоните руководству АН и опишите ситуацию, и по реакции определяется рейтинг всего АН.
Несколько слов о том, как обманывают покупателей, пользуясь репутацией крупных АН. Основной довод АН на вопрос : "Почему в базе проблемный объект ?" - наши юристы всё равно эту сделку не пропустят. Дело в том, что документы до юристов могут и не дойти.
Описываю реальные случаи. Клиенту, который интересуется проблемным домом, "отзывчивый" риэлтор объясняет, что АН (директор очень жадный) накрутило цену аж на 10-15%, а он "агнец Божий" продаст напрямую от клиента по входной цене за весьма скромное вознаграждение. Клиент видит, что стройка есть в базе крупных АН (или вообще в МЛС) и идёт на более дешёвую сделку, без оформления документов.
Были и тройственные соглашения, клиент, попавший в долгострой, просит конкретного риэлтора продать квартиру, находят нового клиента, подписывают предварительные документы, а потом риэлтор информирует о покупателе застройщика.
Представитель застройщик звонит новому покупателю и говорит, что прежний не совсем порядочный (например продаёт без согласия жены и.т.д.) и , соответственно, у него покупать нежелательно.
Новому клиенту оформляют квартиру напрямую от застройщика, и, когда он начинает понимать во что влип, первый покупатель воспринимается им как партнёр застройщика ( по типу Лёни Голубкова и МММ). А какие могли возникнуть сомнения, дом в продаже у надёжных АН.
Поэтому с комментарием: "Плохо что у "ЭТАЖЕЙ" на рабочих телефонах симки АН, которые забираются при увольнении" - я не согласен. Дополнительный контроль вредным не бывает. А, когда отстаивая честь мундира, приводят несущественные доводы, вместо того, чтобы поправить базу, рейтинг АН не растёт.
Поэтому не плохо бы и проанализировать варианты, как Ваши недоработки смогут использовать другие.
Можно ли покупать замороженные стройки? Дело вкуса. Я дважды так поступал, сейчас живу в одном из таких домов по Гоголя 38. Но делал это осознанно, по невысокой цене. Потом ждал 2 года, потом доплачивал - результат недорогая квартира в центре Новосибирска.
Объект объекту рознь, те кто купил на Маркса 21/1, за 1,5 года до сдачи дома сэкономили 40-45% (без учёта инфляции). Главное, чтобы по стройке был положительный баланс. Например, по Герцена 1/1 сейчас примерно плюс 10 млн. рублей. То есть суммарная цена продаваемых помещений на 10 миллион превышает стоимость работ для завершения строительства. Но дом строится очень медленно и поэтому цена квартир намного ниже рынка.
Важно дать клиенту полную информацию на начальном этапе.
Рынок новостроек слишком сложный, чтобы ограничиваться такой характеристикой как срок ввода от застройщика. Добавьте хотя бы: стадию готовности, первоначально объявленный срок ввода, прогнозируем или технологически возможный срок ввода, возьмите рейтинги застройщиков и объектов. Вариантов много, уровень конкуренции будет только нарастать, и у того, кто намерен тратиться только на гудок нет шансов победить.
Например в области, которой занимаюсь я, С. Дьячков или А.Астахов могут после своих фамилий вообще ничего не добавлять. А отдельные товарищи столько должностей и званий после своего имени дописывают, что их впору проверять на "комплекс неполноценности".
По моему мнению, в разных АН работают специалисты разного уровня и клиент часто идет не в конкретное АН, а к конкретному риэлтору. Я, например, покупал вторичку, через риэлтора Татьяну Долганову ( АН "Этажи"), и вполне остался доволен и качеством услуги и ценой. Отдельные агентства имеют по 10 и более филиалов, и подход к работе не везде совпадает.
Небольшие АН говорят о более низких ценах на свои услуги, да и некоторые из крупных демпингуют. В этой высоко конкурентной области деятельности каждый делает себе рекламу, и не всегда честными, по мнению остальных, методами. Дискуссия после недавних публикаций вызвала такой приступ взаимной любви отдельных АН, что, диву даешься, как до сих пор обходится без криминала. Не буду скрывать, что среди риэлторов много людей не обремененных моральным кодексом.
Большая часть клиентов, попавших в долгострои или просто строительные афёры, пользовалась услугами АН. Многие из которых, например АН "ДЕРЖАВА" или "Твой Дом" били все рейтинги по количеству объявлений и рекламы. Некоторые продавали квартиры в долгостроях осознано, другие из-за низкого профессионализма, но результат одинаков. Предлагаю читателям простой алгоритм оценки риэлторов, специализирующих на новостройках.
1. Проверьте базу АН на наличие проблемных строек.
Проанализировав базу агентств заметил ,что практически у всех лидеров есть проблемные объекты. Самая чистая база у "КВАДРОТЕКИ", они стараются не выставлять даже проверенные по документам новостройки, которые строятся с большой задержкой от первоначально заявленного срока, типа "ЛЕО". Каких только новостроек я не нашёл у АН: Декабристов 117, Связистов 15, Закаменский микрорайон 16, 12, ( 12 дом есть и в проверенной базе МЛС 1403_G20287, с показом на карте 1-этажного жилого дома), даже Закаменский микрорайон 19 ( в ГИС 9), дом обозначенный на паспорте как административное здание, которое потом будет перепрофилировано в жилой дом ( так было с Закаменский микрорайоном 7, и Кирпичной Горкой 5-ой, 99).
В базах почти весь набор проблемных объектов со сроками ввода от уже сданного до 4 кв. 2017 г. И согласен с Г.Якобсоном (комментарий из дискуссии), что выставить в продажу ЖК "Три богатыря" можно только по недоразумению или злому умыслу, уверен, что это первый вариант и объект уберут из рекламы.
2. Сделайте запрос на покупку проблемного объекта.
Очень не плохой метод оценки. Звоните в АН, перечисляете несколько вариантов, которые Вам предложили купить, лучше чуть дороже, чем в базе у АН. Ответ даст Вам развернутую характеристику визави. Вам могут предложить те же варианты по более дешёвой цене или рассказать о проблемах данной стройки. Если Вас пытаются обмануть перезвоните руководству АН и опишите ситуацию, и по реакции определяется рейтинг всего АН.
Несколько слов о том, как обманывают покупателей, пользуясь репутацией крупных АН. Основной довод АН на вопрос : "Почему в базе проблемный объект ?" - наши юристы всё равно эту сделку не пропустят. Дело в том, что документы до юристов могут и не дойти.
Описываю реальные случаи. Клиенту, который интересуется проблемным домом, "отзывчивый" риэлтор объясняет, что АН (директор очень жадный) накрутило цену аж на 10-15%, а он "агнец Божий" продаст напрямую от клиента по входной цене за весьма скромное вознаграждение. Клиент видит, что стройка есть в базе крупных АН (или вообще в МЛС) и идёт на более дешёвую сделку, без оформления документов.
Были и тройственные соглашения, клиент, попавший в долгострой, просит конкретного риэлтора продать квартиру, находят нового клиента, подписывают предварительные документы, а потом риэлтор информирует о покупателе застройщика.
Представитель застройщик звонит новому покупателю и говорит, что прежний не совсем порядочный (например продаёт без согласия жены и.т.д.) и , соответственно, у него покупать нежелательно.
Новому клиенту оформляют квартиру напрямую от застройщика, и, когда он начинает понимать во что влип, первый покупатель воспринимается им как партнёр застройщика ( по типу Лёни Голубкова и МММ). А какие могли возникнуть сомнения, дом в продаже у надёжных АН.
Поэтому с комментарием: "Плохо что у "ЭТАЖЕЙ" на рабочих телефонах симки АН, которые забираются при увольнении" - я не согласен. Дополнительный контроль вредным не бывает. А, когда отстаивая честь мундира, приводят несущественные доводы, вместо того, чтобы поправить базу, рейтинг АН не растёт.
Поэтому не плохо бы и проанализировать варианты, как Ваши недоработки смогут использовать другие.
Можно ли покупать замороженные стройки? Дело вкуса. Я дважды так поступал, сейчас живу в одном из таких домов по Гоголя 38. Но делал это осознанно, по невысокой цене. Потом ждал 2 года, потом доплачивал - результат недорогая квартира в центре Новосибирска.
Объект объекту рознь, те кто купил на Маркса 21/1, за 1,5 года до сдачи дома сэкономили 40-45% (без учёта инфляции). Главное, чтобы по стройке был положительный баланс. Например, по Герцена 1/1 сейчас примерно плюс 10 млн. рублей. То есть суммарная цена продаваемых помещений на 10 миллион превышает стоимость работ для завершения строительства. Но дом строится очень медленно и поэтому цена квартир намного ниже рынка.
Важно дать клиенту полную информацию на начальном этапе.
Рынок новостроек слишком сложный, чтобы ограничиваться такой характеристикой как срок ввода от застройщика. Добавьте хотя бы: стадию готовности, первоначально объявленный срок ввода, прогнозируем или технологически возможный срок ввода, возьмите рейтинги застройщиков и объектов. Вариантов много, уровень конкуренции будет только нарастать, и у того, кто намерен тратиться только на гудок нет шансов победить.