Купить квартиру в ипотеку или снять и копить деньги на депозите? Это один из категории «вечных» вопросов покупателей квартир.
Основной довод ипотечников: арендованная квартира чужая, а ипотечная своя. Но тот факт, что несколько тысяч ипотечников лишились квартиры за неуплату и ещё остались должны банку, ставит под сомнение этот аргумент. Мы и на нашем портале и в других СМИ подробно объясняли бессмысленность ипотеки при определённых условиях.
Оставим в стороне эмоции, возьмём только цифры. Ничего личного, только "голый" расчёт. Для простоты остановимся на периоде в 1 календарный год.
ЦЕНА
Средняя цена строящихся объектов за год осталась практически на том же уровне. Но сегодня, на падающем рынке, при расчёте сразу или ипотеке застройщик даёт скидку в среднем 5%. На рынке готового жилья цена за год уменьшилась на 7%.
ИПОТЕЧНАЯ СТАВКА
По новостройкам ставка уменьшилась на 2,23%, средняя ставка составляет 13,23%. У большей части надёжных строительных компаний ипотека с господдержкой, как и год назад, осталась в пределах 12%. Однако, у некоторых застройщиков появились специальные программы снижения ставок до 7,5% годовых. Но цены в квартирах с пониженными процентами по ипотеке, как правило, завышены. Средний процент по ипотеке на готовое жильё стал дешевле на 1,84% и составляет 14,73%.
АРЕНДНАЯ СТАВКА
Арендная плата за съемное жильё, как минимум, не выросла. Если брать окраины, то уменьшилась. Даже по линии метро и в районах средней отдалённости можно легко найти квартиру с годовой арендной платой 6% от стоимости квартиры, плюс коммунальные платежи по счетчикам.
БАНКОВСКИЙ ПРОЦЕНТ ПО ДЕПОЗИТУ
Средний банковский процент по Сибирскому Федеральному округу
РАСЧЁТ
Вторичное жильё. Годовая сумма платежа при кредите 2,5 млн. рублей, без первоначального взноса, под средневзвешенную ставку 15,65%,( кредит на 10 лет) составила 496 015 рублей. Из них на погашение основного долга пошло 112 617 рублей, за год погашено 4,5% от суммы кредита.
Квартира за год подешевела на 175 000 рублей. Если покупатель захочет продать квартиру, то для погашения кредита ему придётся доплатить 62 000 рублей. Если на эти деньги снимать квартиру, а остаток копить на депозите, то к концу первого года останется: (496015- 2500000*6%) * (1 + 0,08816/2) = 361 267 рублей.
Или 15,53% от стоимости подешевевшей квартиры. В конкретный календарный год арендовать квартиру было в 15,53/4,5=3,45 раза выгоднее, чем брать ипотеку для покупки готовой квартиры.
Новостройки. Годовая сумма платежа при кредите 2,5 млн. рублей, без первоначального взноса, по ипотеке с господдержкой под 12% годовых составила 430 412 рублей. Из них на погашение основного долга пошло 137 830 рублей. За год погашено 5,51% от суммы кредита.
Не смотря на то, что квартира в новостройке подорожала за счёт увеличения стадии готовности на 7-15% её невозможно будет продать без скидки. При переуступке нет ипотеки с господдержкой.
Если эти деньги копить на депозите, то к концу первого года сумма составит 430412*(1 + 0,08816/2) = 449 384 рубля. Это 18% от стоимости квартиры. Плюс на 3%, с 3 до 6,1% повысилась средняя скидка от застройщиков, при расчёте сразу.
В 2015-2016 годах копить деньги на депозите было в 18/5,51=3,26 раза выгоднее, чем брать ипотеку с господдержкой на обычных условиях.
Понятно, что все сильны в расчётах задним числом, но и 7 месяцев назад мы писали, что ипотека балансирует на грани 0, начиная с 10% годовых, а брать ипотеку под существующий процент нет никакого смысла.
Аналогичная же ситуация продержится на рынке ещё минимум 6 месяцев. Поэтому рассрочка до конца строительства намного более интересный вариант.