Данную информацию интереснее изучать вкупе со статьёй "Особенности риэлтерского бизнеса".
Поскольку профессионалы на рынке недвижимости имеют только два источника дохода это комиссионные с продавца либо с покупателя, то соответственно агентства недвижимости активно пропагандируют мысль о том, что простому покупателю на нашем мутном рынке недвижимости практически не обойтись без услуг посредников, и любой самостоятельный шаг - это прямой путь потерять собственные средства: или купить пустышку, или выкинуть задаток, в крайнем случае попасть в долгострой. А если вы попытаетесь самостоятельно продать квартиру, то будете продавать до морковкиного заговенья и в конце концов придёте в агентство недвижимости. Чем крупнее агентство, тем больше страшных картин вам нарисуют, и если человек оказался впечатлительный, то эксклюзивный договор у риэлтора в кармане.
Предлагаю без лишних эмоций проанализировать данную проблему:
Риэлтор - профессиональный посредник, задача которого получить комиссионные от сделки по продаже недвижимости, соблюдая профессиональную этику сословия торговцев недвижимостью. Другими словами, свести клиентов и при удачном раскладе взять комиссионные с двух сторон. Вся работа по оформлению документов в 95% случаев сводится к замене данных сторон в одном из 10-15 стандартных договоров или переуступок, так называемые «рыбы» есть во всех приличных АН.
Сегодня эта деятельность не требует никакой лицензии, хотя многие АН и отдельные риэлторы имеют лицензии, полученные ранее. Соответственно многих риэлторов можно квалифицировать как черных маклеров. В случае, когда АН выступает со стороны покупателя, они проверяют наличие у продавца полного пакета документов, содержание которого тоже всем известно. Будем самокритичны, одна из задач риэлтора состоит в том, чтобы продавец и покупатель не встретились до того, как подпишут в АН документы, гарантирующие последнему получение комиссионных.
Главное чем владеет риэлтор - это информация, которую опытный специалист собирает годами, а главное его достоинство - собственное реноме, а конкретное АН может либо понижать, либо повышать авторитет конкретного исполнителя.
Рассмотрим вопрос : для чего люди обращаются в АН?
Здесь бы я разделил два направления деятельности риэлторов: вторичное жильё и новостройки.
Вторичное жильё :
Если вы продавец, перед вами выбор: или самому продавать свою квартиру, тратясь на рекламу, отвлекаясь на показы и т.п., или поручить это агентству. В ситуации, когда нет эксклюзива агентство не станет тратить много денег на рекламирование объекта, и эффект от такой деятельности будет минимальный. Крупные АН имеют много эксклюзивных квартир и при продаже последней независимо от того, кем была совершена сделка, получают комиссионные. А многие мелкие агентства выставляют эти же квартиры по более высокой цене, или имеют потенциального покупателя на данный объект. Если сделка совершается, мы имеем классический случай: одно агентство - представитель Продавца, другое представляет Покупателя, каждое имеет комиссионные со своей стороны. Если вы - Покупатель, ваша задача найти агентство, обладающее эксклюзивом на данный объект. С вас все равно возьмут деньги, но сумму комиссионных можно уменьшить.
Остановлюсь немного на этике сословия торговцев недвижимости. Некоторые АН, видя привлекательную квартиру, и зная, у кого она в эксклюзиве, выставляют несуществующую квартиру, например выше этажом или в соседнем доме по более низкой цене. А когда клиент звонит и интересуется данным вариантом, его просят перезвонить, а затем сообщают, что данная квартира «ушла», но есть похожая, которая тоже будет продана в ближайшее время (есть два реальных клиента).
Таким образом, Покупатель оказывается в цейтноте, и с него требуют или подписать документы на просмотр (что делает невозможным покупку объекта напрямую у Продавца), или задаток. Могут выставить и квартиру, находящуюся в эксклюзиве у другого агентства по более дешёвой цене. Будьте внимательнее, подписывая документы на просмотр, или предварительный договор на покупку квартиры.
Договор должен быть составлен так, чтобы при неожиданном увеличении цены или появлении дополнительных посредников (реально продающих квартиру), вы не должны были оплачивать услуги псевдо Продавца. Стоит отметить, что в отношении соблюдения этики, большие АН ведут себя тактичнее, у каждого из них много квартир, и поэтому им грязная игра не нужна. С другой стороны, с большим агентством сложнее торговаться, сложнее получить скидку.
Следовательно, если вы – Покупатель, алгоритм выбора достаточно прост:
- находите квартиру, которая вам подходит,
- по всем источникам информации находите минимальную цену на данный объект,
- проверяете наличие квартиры в данном конкретном агентстве,
- внимательно изучаете всё предварительные документы, прежде чем подписать,
- если вы не специалист в этой области, а продавец - частное лицо, получите консультацию у какого-нибудь знакомого юриста или риэлтора. В этом случае ваши дополнительные затраты составят не более 5 тысяч рублей.
Если вы - Продавец, сначала делаете выбор: продаёте сами или через АН. Если самостоятельно занимаетесь реализацией квартиры, даёте рекламу в СМИ и ждёте, если не звонят - значит, цена завышена. Вам будут звонить представители АН с предложением заключить договор, в том числе эксклюзивный, это тоже неплохой вариант для продажи.
Главное, что эксклюзив был не бессрочный и там была указана цена, и варианты при понижении цены или повышении, если ситуация на рынке будет меняться. Дальше - задаток и расчёт перед регистрацией.
На вторичном рынке риэлтор нужен чтобы сэкономит время на оформление пакета документов, быстрее продать квартиру, получить некоторую дополнительную безопасность при приёме-передаче денежных средств. Подавляющая часть продавцов включает услуги АН в конечную цену. Если вы покупатель и у вас есть договор, то можете купить "горящую" квартиру (такие тоже бывают).
В целом роль АН на вторичном рынке довольно понятно и если исключить всех авантюристов от рынка недвижимости, то не так страшен бес как его малюют.
Торговля на первичном рынке - несколько более запутанный и сложный процесс, здесь важно, что именно покупаешь и у кого. На этом рынке есть АН и инвестиционные компании, которые можно считать и инвесторами, и представителями Застройщика, и подрядчиками, и поставщиками строительных материалов. Так как наш портал позиционируется как площадка продаж новостроек от Застройщика мы посвятим этой теме ещё не одну отдельную подробную статью.
Поскольку профессионалы на рынке недвижимости имеют только два источника дохода это комиссионные с продавца либо с покупателя, то соответственно агентства недвижимости активно пропагандируют мысль о том, что простому покупателю на нашем мутном рынке недвижимости практически не обойтись без услуг посредников, и любой самостоятельный шаг - это прямой путь потерять собственные средства: или купить пустышку, или выкинуть задаток, в крайнем случае попасть в долгострой. А если вы попытаетесь самостоятельно продать квартиру, то будете продавать до морковкиного заговенья и в конце концов придёте в агентство недвижимости. Чем крупнее агентство, тем больше страшных картин вам нарисуют, и если человек оказался впечатлительный, то эксклюзивный договор у риэлтора в кармане.
Предлагаю без лишних эмоций проанализировать данную проблему:
- Среди тех, кто способен купить квартиру простых людей не так уж и много.
- Если у вас есть достаточно времени, то азы риэлтерского искусства можно освоить достаточно быстро. Но как говорится: Время - деньги.
- Качество услуг зависит не только и не столько от величины АН, а от деловых качеств и порядочности конкретного риэлтора. Даже если на выходе юристы компании и завернут сомнительную сделку, время будет упущено.
- Раз профессия риэлтор существует во всех странах мира, значит всё таки от них есть какая-то польза.
Риэлтор - профессиональный посредник, задача которого получить комиссионные от сделки по продаже недвижимости, соблюдая профессиональную этику сословия торговцев недвижимостью. Другими словами, свести клиентов и при удачном раскладе взять комиссионные с двух сторон. Вся работа по оформлению документов в 95% случаев сводится к замене данных сторон в одном из 10-15 стандартных договоров или переуступок, так называемые «рыбы» есть во всех приличных АН.
Сегодня эта деятельность не требует никакой лицензии, хотя многие АН и отдельные риэлторы имеют лицензии, полученные ранее. Соответственно многих риэлторов можно квалифицировать как черных маклеров. В случае, когда АН выступает со стороны покупателя, они проверяют наличие у продавца полного пакета документов, содержание которого тоже всем известно. Будем самокритичны, одна из задач риэлтора состоит в том, чтобы продавец и покупатель не встретились до того, как подпишут в АН документы, гарантирующие последнему получение комиссионных.
Главное чем владеет риэлтор - это информация, которую опытный специалист собирает годами, а главное его достоинство - собственное реноме, а конкретное АН может либо понижать, либо повышать авторитет конкретного исполнителя.
Рассмотрим вопрос : для чего люди обращаются в АН?
Здесь бы я разделил два направления деятельности риэлторов: вторичное жильё и новостройки.
Вторичное жильё :
Если вы продавец, перед вами выбор: или самому продавать свою квартиру, тратясь на рекламу, отвлекаясь на показы и т.п., или поручить это агентству. В ситуации, когда нет эксклюзива агентство не станет тратить много денег на рекламирование объекта, и эффект от такой деятельности будет минимальный. Крупные АН имеют много эксклюзивных квартир и при продаже последней независимо от того, кем была совершена сделка, получают комиссионные. А многие мелкие агентства выставляют эти же квартиры по более высокой цене, или имеют потенциального покупателя на данный объект. Если сделка совершается, мы имеем классический случай: одно агентство - представитель Продавца, другое представляет Покупателя, каждое имеет комиссионные со своей стороны. Если вы - Покупатель, ваша задача найти агентство, обладающее эксклюзивом на данный объект. С вас все равно возьмут деньги, но сумму комиссионных можно уменьшить.
Остановлюсь немного на этике сословия торговцев недвижимости. Некоторые АН, видя привлекательную квартиру, и зная, у кого она в эксклюзиве, выставляют несуществующую квартиру, например выше этажом или в соседнем доме по более низкой цене. А когда клиент звонит и интересуется данным вариантом, его просят перезвонить, а затем сообщают, что данная квартира «ушла», но есть похожая, которая тоже будет продана в ближайшее время (есть два реальных клиента).
Таким образом, Покупатель оказывается в цейтноте, и с него требуют или подписать документы на просмотр (что делает невозможным покупку объекта напрямую у Продавца), или задаток. Могут выставить и квартиру, находящуюся в эксклюзиве у другого агентства по более дешёвой цене. Будьте внимательнее, подписывая документы на просмотр, или предварительный договор на покупку квартиры.
Договор должен быть составлен так, чтобы при неожиданном увеличении цены или появлении дополнительных посредников (реально продающих квартиру), вы не должны были оплачивать услуги псевдо Продавца. Стоит отметить, что в отношении соблюдения этики, большие АН ведут себя тактичнее, у каждого из них много квартир, и поэтому им грязная игра не нужна. С другой стороны, с большим агентством сложнее торговаться, сложнее получить скидку.
Следовательно, если вы – Покупатель, алгоритм выбора достаточно прост:
- находите квартиру, которая вам подходит,
- по всем источникам информации находите минимальную цену на данный объект,
- проверяете наличие квартиры в данном конкретном агентстве,
- внимательно изучаете всё предварительные документы, прежде чем подписать,
- если вы не специалист в этой области, а продавец - частное лицо, получите консультацию у какого-нибудь знакомого юриста или риэлтора. В этом случае ваши дополнительные затраты составят не более 5 тысяч рублей.
Если вы - Продавец, сначала делаете выбор: продаёте сами или через АН. Если самостоятельно занимаетесь реализацией квартиры, даёте рекламу в СМИ и ждёте, если не звонят - значит, цена завышена. Вам будут звонить представители АН с предложением заключить договор, в том числе эксклюзивный, это тоже неплохой вариант для продажи.
Главное, что эксклюзив был не бессрочный и там была указана цена, и варианты при понижении цены или повышении, если ситуация на рынке будет меняться. Дальше - задаток и расчёт перед регистрацией.
На вторичном рынке риэлтор нужен чтобы сэкономит время на оформление пакета документов, быстрее продать квартиру, получить некоторую дополнительную безопасность при приёме-передаче денежных средств. Подавляющая часть продавцов включает услуги АН в конечную цену. Если вы покупатель и у вас есть договор, то можете купить "горящую" квартиру (такие тоже бывают).
В целом роль АН на вторичном рынке довольно понятно и если исключить всех авантюристов от рынка недвижимости, то не так страшен бес как его малюют.
Торговля на первичном рынке - несколько более запутанный и сложный процесс, здесь важно, что именно покупаешь и у кого. На этом рынке есть АН и инвестиционные компании, которые можно считать и инвесторами, и представителями Застройщика, и подрядчиками, и поставщиками строительных материалов. Так как наш портал позиционируется как площадка продаж новостроек от Застройщика мы посвятим этой теме ещё не одну отдельную подробную статью.